Die Zinswende setzt den Immobilienmärkten zu. Während Immobilienaktien abgestürzt sind, entwickeln sich offene Immobilienfonds bislang unauffällig. Doch das könnte nur die Ruhe vor dem Sturm sein.
Bei anhaltendem Zinsniveau stehen offene Immobilienfonds vor großen Herausforderungen.
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Seit der Krise vor 15 Jahren haben offene Immobilienfonds ein erstaunliches Comeback gefeiert. Trotz Schließung und Zwangsabwicklung mehrerer Fonds mit teilweise herben Verlusten erfreuten sich die Anlageinstrumente in den vergangenen Jahren großer Beliebtheit. Auch die meist überschaubaren Wertzuwächse taten dem keinen Abbruch. Denn in der Niedrigzinsphase, die am Ende sogar Strafzinsen für höhere Einlagen brachte, waren selbst diese Erträge der Fonds lukrativ.
Aktuelles Zinsniveau könnte länger anhalten
Doch mit dem rasanten Zinsanstieg hat sich der Wind gedreht. Anleihen bieten mittlerweile wieder ordentliche Renditen. Gleichzeitig hat die Zinswende zu Verwerfungen am Immobilienmarkt geführt. Und die Belastungen könnten wesentlich länger anhalten, als bislang befürchtet wurde: "Noch im Frühjahr waren sich die meisten Experten einig, dass die Zinsen in der zweiten Jahreshälfte wieder sinken werden", stellen die Experten der Ratingagentur Scope in einer aktuellen Studie fest. "Das aktuelle Zinsniveau könnte deutlich länger bestehen bleiben."
Sollte dieses Szenario eintreffen, drohen offene Immobilienfonds nicht nur unattraktiv zu werden. Im schlimmsten Falle könnte sich die Lage zu einer erneuten Krise entwickeln. Das mahnt zur Vorsicht. "Ende August lag das Netto-Mittelaufkommen - der Saldo von Zu- und Abflüssen - für sämtliche Fonds bei 1,31 Milliarden Euro und damit deutlich niedriger als in den vergangenen Jahren", warnen die Experten von Scope.
Phase mit negativem Saldo möglich
Im kommenden Jahr drohen dann sogar Abflüsse. Das allein wäre kein Grund zur Sorge, denn laut Scope gab es in Vergangenheit öfter Phasen mit negativem Saldo. Aber wenn sich dieser Trend verfestigt, sieht die Lage anders aus: "Sollte die Liquidität einzelner Fonds nicht ausreichen, um negative Mittelaufkommen über längere Zeiträume zu stemmen, bleibt ihnen nur, die Rücknahme von Anteilen auszusetzen", stellen die Scope-Experten fest. Die Wahrscheinlichkeit sei zwar gering, lasse sich aber nicht nicht auschließen.
Das würde die Sicherungsmechanismen, die nach der früheren Krise eingebaut wurden, einer Realitätsprüfung unterziehen. Da sind einerseits die gesetzlich vorgeschriebenen Liquiditätspolster von mindestens fünf Prozent des Fondsvolumens. Hier gibt es noch ausreichend Reserven, denn "die volumengewichtete Liquiditätsquote der Fonds liegt derzeit bei durchschnittlich 15,1 Prozent und ist damit höher als 2021 und 202", schreiben die Experten.
Fondsmanager verkaufen Immobilien
Trotzdem erwägen Fondsmanager Immobilienverkäufe, um weitere Liquidität aufzubauen. Das kann man als vorausschauend, aber auch als Warnsignal deuten, denn die Verkäufe erfolgen in einem schwierigen Markt. Offensichtlich erwarten die Fondsmanager in Zukunft also verstärkte Rückgaben von Fondsanteilen und wollen vorbauen. Zwar gibt es mit der Mindesthaltedauer von 24 Monaten und der Kündigungsfrist von einem Jahr ein Instrument, dass Verkaufswellen wie während der Finanzkrise abbremst. Doch ob es ausreicht, hohen Verkaufsdruck abzuwenden, muss sich zeigen.
Denn gibt es erst einmal Medienberichte über eine drohende Gefahren, könnte das bei Anlegern Panikreaktionen auslösen. Fondsschließungen wären dann kaum wohl kaum vermeidbar - mit der Folge, dass Anleger erst einmal nicht an ihr Geld kämen. Und dass sich größere Objektverkäufe in einem schwierigen Markt, in dem potenzielle Käufer um die Nöte der Verkäufer wissen, zu annehmbaren Konditionen realisieren lassen, ist mehr als fraglich. Das widersprüchliche Konstrukt, nicht schnell vermarktbare Objekte im Mantel eines Publikumsfonds zu halten, würde damit einmal mehr zum Dilemma offener Immobilienfonds.